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【中國廚房設備網】2011年10月10日事業單位招聘考試申論熱點：“以房養老”難推行。“以房養老”是不少國家成熟的養老辦法，但在我國還難以推行。把目前法律規 定的房屋土地所有權改革落到實處，讓房產人擁有永久性使用權，不僅是“以房養老”的必要條件，同時也是消除城鄉二元結構、增加人民財產性收入的重要渠道。

近日，國家銀監局在全國政協提案辦理會上稱，不少國家應對人口老齡化，采取的“以房養老”措施，銀監會展開了專項調研認為此舉在我國難以推行。其主要 原因是我國現有的制度——房屋產權70年。在此制度下，如果是房價上行期，“以房養老”問題不大，可如果遇到房價下行期，就有可能遇到其他問題。

“以房養老”觀點，也就是住房反向抵押貸款的養老融資方式。老人將自有房屋抵押給金融機構，之后按月從金融機構領“工資”。老人離世后，房屋歸放款的金融機構所有。“以房養老”在西方國家較為盛行，今年全國兩會，賀強等全國政協委員提交了“以房養老”方面的提案。

房屋產權70年，其法律的規定不是針對房產，而是針對土地。消費者購買房產后，對房屋本身實際上也是擁有永久產權的，但房產不同于一般商品，不可能是 空中樓閣，它必然依托土地而存在，而依據1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權的年限最高 70年。正是70年的土地使用權，導致了房產實際產權只有70年(經濟適用房的使用年限為50年)。

70年后，我們的房產將如何處置?《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”但這是很含糊的規定，它沒有說住宅是何類性質的住宅，是商業住宅?還是非商業住宅?也沒有說，自動續期的“使用權”應該如何作價?

而在2011年上海土地交易市場首拍上，政府發布申請人須知，稱土地年滿70年后將由“出讓人收回并補償相應殘余價值”，這一規定讓很多人看到，政府70年后收回土地的規定并非說說而已。失去地權的一個空中樓閣，70年后其價值還會“殘余”多少?

顯然，70年以后的地產由于建筑老化，其主要價值就是土地，如果土地被國家無償收走，房子幾乎不值分文。換句話說，購買一套價值70萬的房子自己居 住，如果房價不升不降，每年相當于貶值1萬元，當然，裝修費用還要另計。70年后，子孫還要重新貸款買房，重新做房奴。這樣的情況下“以房養老”當然是不 可能的了。

城市房產如此，農村房產養老更為麻煩。按照中國的《土地法》第二條規定，中國只有兩種土地所有權，一種是國家所有，比如城市居民小區，另外一種是集體 所有，比如農村農民宅基地。按照國家規定，農民集體用地不許自由買賣，這種土地想出讓或者轉讓，必須先收回國有，然后再上市掛牌出讓。由于集體土地只能被 地方政府代表國家收回，所以回收價格也自然是地方政府說了算，政府低價收購高價賣掉，就是俗稱的“政府倒賣土地”，土地財政概念也由此而生。

目前，城市土地寸土寸金，房屋越蓋越高，而在廣大農村，由于大量農民進城務工，許多村莊卻出現了空心村現象。農民為什么不將自己不住的房屋賣掉?一是 國家政策不許買賣。二是因為沒有法律保障的農村宅基地，也很難賣上好價錢。想在農村買房的城里人因為缺乏法律保護也不敢購買。

把目前法律規定的房屋土地所有權改革落到實處，讓房產人擁有永久性使用權，不僅是“以房養老”的必要條件，同時也是消除城鄉二元結構，增加人民財產性收入的重要渠道。

當然，也不必為房產地權70年過于悲觀，應該看到，國家法律正在一步步地朝著有利于民眾的方向改進，目前的《土地法》已經將以前的土地到期“收回產 權”改為了“申請續期”。而在2010年9月，國務院已經開始在陜西省高陵縣農村啟動戶籍一元化試點改革，農民宅基地房產已經被許可轉讓、買賣、出租、抵 押，而房產土地的使用權被明文規定是長期。

需要明確的一個概念是，個體民眾獲得權利越多，社會經濟才越有活力。

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